其中ci为第i种建筑类型的单位面积成本,c为投资总额上限。
(2)各类型建筑面积约束
MIi≤xi≤MAi,i=1,…,m,
其中MIi和MAi分别为第i种建筑面积的下、上限。
(3)总土地面积约束
其中ni为第i种建筑类型的层高,M为总土地面积,γi为第i种建筑的土地使用率。土地使用率指在房地产开发项目总平面图中,房地产占用土地面积与整个项目总土地面积的比率。
(4)土地使用率约束
γIi≤γi≤γAi,
其中γIi和γAi分别为第i类建筑土地使用率的下、上限。
(5)非负约束
xi≥0,i=1,…,m.
还可以根据实际情况对模型进行调整,如增加或减少约束等。模型可利用线性规划计算软件求解。
四、应用实例
本文提出的记地产开发投资决策熵权系数优化模型,已经被应用于郑州市某房地产开发项目的决策分析。该项目开发时间为1996年,开发地点位于郑州市紫荆山商业区,属于一级三档地段,面积为10000平方米。根据项目实际情况,确实可选的开发类型为办公楼、商业楼和住宅楼三种。评价指标主要考虑技术经济指标,如投资回收期、投资收益率、净现值(FNPV)、总投资现值(FPW)、内部收益率(FIRR)等。其它方面的评价指标,如环境因素和无形收益等将另行考虑。
五、结语
本文提出的熵权系数优化模型,具有一些十分有实际意义的特点。如(1)在确定评价指标权重时,综合考虑了主观与客观两方面的因素,从而使其更具科学性;(2)本优化模型既体现了多准则决策,又可以利用线性规划的软件方便地进行计算。
本优化模型已被应用于对郑州市多个房地产开发项目进行优化分析,并在此基础上结合AHP等其它方法进行方案排序,取得了较好的应用效果。
参考文献
[1]张世英等。技术经济预测与决策,天津大学出版社,1994.[2]岳松涛。房地产投资决策方法和应用研究,天津大学硕士论文 上一页 [1] [2]
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